Trong bức tranh sôi động của thị trường mua bán sáp nhập (M&A) bất động sản phía Nam, thương vụ đổi chủ tại dự án Đại Dương (Vũng Tàu) được xem là một trong những điểm nhấn đáng chú ý nhất giai đoạn 2022 – 2025. Từ một dự án mang nhiều kỳ vọng của Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (Hodeco), quỹ đất vàng gần 20ha này đã chính thức sang tay một “ông lớn” khác trên thị trường. Vậy Hodeco thoái vốn dự án Đại Dương như thế nào? Đâu là những pháp nhân đứng sau thương vụ tỷ đô này và tương lai của dự án sẽ đi về đâu?
Cùng nhìn lại toàn cảnh hành trình tái cấu trúc và đổi chủ của một trong những quỹ đất ven biển đắt giá nhất thủ phủ du lịch phương Nam.
1. Vị thế “đất vàng” và kỳ vọng ban đầu tại dự án Đại Dương
Trước khi trở thành tâm điểm của giới thâu tóm bất động sản, dự án Đại Dương (Khu du lịch Đại Dương) đã luôn được định giá là một viên ngọc quý nhờ sở hữu vị trí độc tôn. Dự án tọa lạc tại khu vực Chí Linh – Cửa Lấp, thuộc Phường 11, TP. Vũng Tàu (theo quy hoạch mới nhất hiện nay khu vực này đã thuộc ranh giới mở rộng của Thành phố Hồ Chí Minh). Điểm đắt giá nhất của quỹ đất này là việc kiêu hãnh ôm trọn 320m đường bờ biển Chí Linh nguyên sơ, kết nối trực tiếp với trục đại lộ huyết mạch Ba Tháng Hai.
Ngay từ tháng 1/2010, đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án Đại Dương đã được UBND TP. Vũng Tàu phê duyệt cho CTCP Đầu tư Xây dựng Giải trí Đại Dương Vũng Tàu (công ty con do Hodeco nắm quyền chi phối). Theo bản đồ án quy hoạch này, dự án có tổng diện tích khoảng 19,5 ha với định hướng phát triển thành một khu du lịch nghỉ dưỡng – vui chơi giải trí cao cấp phức hợp.
Hodeco từng đặt rất nhiều tâm huyết vào dự án này với tổng mức đầu tư dự kiến ban đầu lên tới hơn 4.300 tỷ đồng. Bức tranh phác thảo quy hoạch lúc bấy giờ vô cùng hoành tráng, bao gồm các phân khu chức năng rõ rệt: Khu tổ hợp khách sạn 5 sao cao 25 tầng (chiếm 81.104 m2 sàn), Khu căn hộ du lịch nghỉ dưỡng cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ (45.107 m2), Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng (25.541 m2) cùng với hàng chục ngàn mét vuông dành cho công viên hồ sinh thái trung tâm và hạ tầng giao thông nội bộ.
Với quy mô “khủng” và pháp lý bài bản (đã được cấp giấy phép xây dựng hạ tầng vào tháng 1/2025), dự án Đại Dương được kỳ vọng sẽ mang lại nguồn doanh thu khổng lồ cho Hodeco. Tuy nhiên, trước những biến động của thị trường và chiến lược kinh doanh xoay trục, Hodeco đã đưa ra quyết định thoái vốn toàn diện khỏi lĩnh vực du lịch nghỉ dưỡng để tập trung nguồn lực cho các mảng cốt lõi khác.
Quỹ đất 19,5ha của dự án Đại Dương sở hữu 320m mặt tiền biển Chí Linh tuyệt đẹp, từng là dự án trọng điểm được Hodeco đặt nhiều kỳ vọng.
2. Hành trình Hodeco thoái vốn dự án Đại Dương: Những cột mốc lịch sử
Việc Hodeco (Mã chứng khoán: HDC) quyết định “rút chân” khỏi dự án Đại Dương không diễn ra trong một sớm một chiều mà là một lộ trình thoái vốn được tính toán kỹ lưỡng, chia làm nhiều giai đoạn từ nửa cuối năm 2022 đến giữa năm 2025. Mục tiêu của Hodeco rất rõ ràng: Hiện thực hóa lợi nhuận để củng cố dòng tiền, trả nợ ngân hàng, đồng thời tập trung nguồn lực tái cấu trúc danh mục đầu tư sang mảng bất động sản khu công nghiệp (điển hình là việc thành lập công ty con Hodeco – Tây Ninh).
Cột mốc đầu tiên: Nhượng lại quyền chi phối (Tháng 9/2022) Bước đi đầu tiên trong chiến lược thoái vốn diễn ra vào tháng 9/2022. Thời điểm này, Hodeco công bố đã ký hợp đồng chuyển nhượng 11,4 triệu cổ phần của CTCP Đầu tư Xây dựng Giải trí Đại Dương Vũng Tàu. Khối lượng này tương đương gần 56% vốn điều lệ của công ty dự án lúc bấy giờ.
Mặc dù danh tính đối tác mua lại trong giai đoạn này không được Hodeco công bố rộng rãi, nhưng giới quan sát tài chính tinh ý nhận ra sự thay đổi ở thượng tầng doanh nghiệp. Sau giao dịch, cơ cấu người đại diện pháp luật của công ty dự án xuất hiện những cái tên mới, cho thấy quyền chi phối đã dần chuyển giao sang một nhóm nhà đầu tư khác có tiềm lực tài chính mạnh mẽ. Hodeco chính thức lùi về vị thế cổ đông lớn, nắm giữ 47,27% vốn điều lệ.
Cột mốc quyết định: Đại hội đồng cổ đông thường niên 2025 Sau một thời gian tạm lắng để các đối tác hoàn thiện các thủ tục thu xếp vốn, thương vụ thâu tóm lại tiếp tục “tăng nhiệt” vào đầu năm 2025. Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2025 (tổ chức lần 2 vào ngày 26/05/2025), Ban lãnh đạo Hodeco chính thức trình cổ đông thông qua phương án chuyển nhượng toàn bộ 47,27% phần vốn còn lại tại dự án Đại Dương.
Cụ thể, Hodeco quyết định chuyển nhượng hơn 24,1 triệu cổ phần (tương đương 37,37% vốn điều lệ) cho CTCP Tư vấn, Đầu tư và Thương mại Tân Cương (hoặc các tổ chức/cá nhân do công ty này chỉ định). Đồng thời, gần 6,4 triệu cổ phần còn lại (tương đương 9,9%) cũng được thỏa thuận nhượng lại cho một đối tác khác, chính thức đánh dấu việc Hodeco không còn bất kỳ quyền lợi hay nghĩa vụ nào tại siêu dự án ven biển này.
Cột mốc hoàn tất: Thu “quả ngọt” hàng nghìn tỷ đồng (Tháng 7/2025) Ngày 02/07/2025, Hodeco phát đi thông báo chính thức hoàn tất giao dịch chuyển nhượng toàn bộ phần vốn tại CTCP Đầu tư Xây dựng Giải trí Đại Dương Vũng Tàu.
Dưới góc độ tài chính, đây là một thương vụ M&A thành công rực rỡ đối với Hodeco. Toàn bộ giá trị chuyển nhượng vốn của dự án Đại Dương được Ban lãnh đạo HDC tiết lộ ước tính lên tới khoảng 2.000 tỷ đồng. Thương vụ này đã mang về cho Hodeco khoản lợi nhuận đột biến hơn 696 tỷ đồng, được ghi nhận chủ yếu vào quý 3/2025. Nhờ đó, lợi nhuận ròng của công ty trong kỳ đạt mức kỷ lục gần 539 tỷ đồng, cung cấp một nguồn tiền mặt vô cùng dồi dào để doanh nghiệp xử lý các nghĩa vụ tài chính và tạo đòn bẩy cho các kế hoạch đầu tư khu công nghiệp mới trong tương lai.
Thương vụ thoái vốn toàn bộ tại dự án Đại Dương mang về cho Hodeco khoản doanh thu 2.000 tỷ đồng, tạo đòn bẩy tài chính lớn cho mục tiêu phát triển mảng khu công nghiệp.
3. Lộ diện “bàn tay sắt” của Sunshine Group qua các pháp nhân trung gian
Trong mọi thương vụ M&A bất động sản quy mô tỷ USD, danh tính thực sự của “bên mua” luôn là yếu tố được thị trường quan tâm và săn đón nhất. Đối với dự án Đại Dương, mặc dù văn bản công bố thông tin của Hodeco chỉ nhắc đến cái tên CTCP Tư vấn, Đầu tư và Thương mại Tân Cương, nhưng giới phân tích chuyên môn đã nhanh chóng nhìn ra hình bóng của một “cá mập” đích thực đứng sau giật dây: Tập đoàn Sunshine (Sunshine Group).
Tân Cương (được thành lập năm 2001, trụ sở tại Đan Phượng, Hà Nội) không phải là một cái tên xa lạ trên thị trường M&A. Doanh nghiệp này được biết đến như một “vệ tinh chiến lược” trong hệ sinh thái thâu tóm của Sunshine Group. Minh chứng rõ nét nhất là trước đó, Tân Cương cũng đã tham gia vào thương vụ đồng chủ đầu tư dự án Noble Palace Tây Thăng Long (Hà Nội) cùng với CTCP Đầu tư DIA – một doanh nghiệp mà Sunshine Group vừa thâu tóm thành công đầu năm 2025.
Trong thương vụ thâu tóm dự án Đại Dương, Tân Cương đã thực hiện quyền “chỉ định bên mua” theo đúng nghị quyết được thông qua của Hodeco. Pháp nhân trực tiếp đứng ra nhận chuyển nhượng và thanh toán phần lớn số tiền cho Hodeco là Công ty Cổ phần Success Real Estate.
Theo tra cứu dữ liệu doanh nghiệp, Success Real Estate được thành lập vào tháng 03/2022 tại TP.HCM. Trước thời điểm diễn ra giao dịch thâu tóm dự án, công ty này đã có một động thái tăng vốn điều lệ thần tốc từ 600 tỷ đồng vọt lên mức 2.250 tỷ đồng trong tháng 6/2025. Cơ cấu ban lãnh đạo của Success Real Estate cho thấy mối liên hệ máu thịt với Sunshine Group, đặc biệt khi người đại diện pháp luật kiêm Tổng Giám đốc của công ty là bà Đỗ Thị Hồng Nhung – được biết đến là em gái của ông Đỗ Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Sunshine.
Việc sử dụng các pháp nhân trung gian như Tân Cương hay Success Real Estate để thực hiện các thương vụ thâu tóm quỹ đất vàng là một chiến thuật M&A quen thuộc, chuyên nghiệp và cực kỳ bài bản của Sunshine Group, nhằm đảm bảo tính linh hoạt trong cấu trúc tài chính trước khi chính thức ra mắt siêu dự án ra công chúng.
Thông qua các pháp nhân trung gian như Tân Cương và Success Real Estate, Tập đoàn Sunshine đã âm thầm thâu tóm thành công quỹ đất vàng của Hodeco.
4. Chương mới của dự án Đại Dương: Lột xác thành biểu tượng 5 sao Sunshine Bay Retreat
Sau khi thương vụ chuyển giao 2.000 tỷ đồng hoàn tất, số phận của dự án Đại Dương đã rẽ sang một hướng đi hoàn toàn mới mẻ, rực rỡ và đẳng cấp hơn rất nhiều. Dưới bàn tay kiến tạo của Sunshine Group, quỹ đất 20ha này đã chính thức được đổi tên thương mại thành Sunshine Bay Retreat Vũng Tàu, mang theo tham vọng thiết lập một chuẩn mực Integrated Resort (Tổ hợp nghỉ dưỡng phức hợp) 4.0 tiên phong dẫn dắt thị trường phía Nam.
Từ bản đồ án quy hoạch cũ của Hodeco, Sunshine Group đã tiến hành tinh chỉnh và nâng tầm toàn diện không gian dự án. Mật độ xây dựng được kiểm soát gắt gao ở mức chỉ 25%. Bức tranh hiện tại của Sunshine Bay Retreat là một siêu tổ hợp gồm 15 tòa tháp kiến trúc biểu tượng lượn sóng và hàng chục căn biệt thự biển xa hoa, cung ứng ra thị trường gần 6.000 sản phẩm lưu trú cao cấp. Dự án được cấu trúc thành hai phân khu mang bản sắc đối lập hoàn hảo: Phân khu Horizon (tâm điểm giải trí 36 tầng sát biển) và Phân khu Eden (vườn địa đàng 45 tầng tĩnh lặng).
Không chỉ “thay tên đổi họ”, dự án Đại Dương năm xưa nay đã được “thổi hồn” bằng những DNA công nghệ và dịch vụ đặc trưng nhất của hệ sinh thái Sunshine. Toàn bộ dự án được thiết kế vận hành theo tiêu chuẩn Smart Resort 4.0 với hệ thống Check-in nhận diện khuôn mặt (FaceID), Smart Home điều khiển bằng giọng nói và hệ thống AI giám sát quản lý tòa nhà 24/7. Hơn thế nữa, dự án đã có màn “bắt tay” chiến lược để được quản lý và vận hành bởi thương hiệu 5 sao đẳng cấp thế giới – Noble Hotels & Resorts (thuộc tập đoàn BWH Hotels danh tiếng của Mỹ), bảo chứng tuyệt đối cho chất lượng lưu trú và khả năng khai thác dòng tiền từ tệp khách quốc tế.
Tiến độ thực tế trên công trường cũng cho thấy uy tín và tiềm lực tài chính hùng mạnh của chủ sở hữu mới. Ngay sau khi thâu tóm thành công quỹ đất, dự án đã được Sunshine Group nhanh chóng tổ chức lễ động thổ hoành tráng vào ngày 19/08/2025. Cập nhật đến quý II/2026, trên đại công trường 20ha, hàng loạt máy móc cơ giới của tổng thầu SCG Group đang rầm rộ thi công ép cọc khoan nhồi và làm kết cấu sắt móng, bám sát mục tiêu hoàn thành, đưa vào vận hành giai đoạn 1 ngay trong năm 2027 để đón đầu làn sóng hạ tầng Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu.
Dưới bàn tay kiến tạo của Sunshine Group, dự án Đại Dương lột xác ngoạn mục thành siêu tổ hợp 5 sao Sunshine Bay Retreat, vận hành theo tiêu chuẩn quốc tế.
Tìm hiểu chi tiết Sunshine Bay Retreat Vũng Tàu by Sunshine Group
Kết luận
Thương vụ Hodeco thoái vốn tại dự án Đại Dương là một minh chứng kinh điển cho nguyên lý “đôi bên cùng có lợi” trong thị trường M&A bất động sản đầy khốc liệt. Về phía Hodeco, doanh nghiệp đã hiện thực hóa thành công khoản lợi nhuận khổng lồ, giải quyết êm đẹp bài toán dòng tiền để vững bước mở rộng đế chế sang lĩnh vực hạ tầng công nghiệp.
Ở chiều ngược lại, về phía Sunshine Group, tập đoàn này đã xuất sắc thâu tóm được một trong những quỹ đất mặt biển khan hiếm và đắt giá nhất trung tâm Vũng Tàu, hoàn thiện mảnh ghép chiến lược trong hệ sinh thái bất động sản nghỉ dưỡng hàng hiệu của mình. Với sự xuất hiện của Sunshine Bay Retreat, dải bờ biển Chí Linh không chỉ khoác lên mình một diện mạo kiến trúc mới mẻ, tráng lệ mà còn hứa hẹn trở thành một tâm điểm phồn hoa, thu hút dòng vốn đầu tư thượng lưu mạnh mẽ nhất trong kỷ nguyên kinh tế biển 2026 – 2030.
